Наши статьи

Главная > Статьи > ТОП — 5 доводов застройщиков для снижения неустойки

Размещено: 24.07.2018

Разместил: Павел Крюков

ТОП — 5 доводов застройщиков для снижения неустойки

Здравствуйте! С вами Павел Крюков

Какие «волшебные» доводы для снижения неустойки приводит застройщик и как с этим бороться? Сегодня поговорим именно об этом.

Вступление.

Главная задача дольщика — взыскать неустойку в максимально возможном размере. Для этого необходимо подготовить исковое заявление, представить доказательства и активно отстаивать свою правду в суде.

 

А задача застройщика — либо полностью отбиться от этой самой неустойки (в идеале), либо максимально сократить её размер. И для этого, застройщик готовит и представляет в суд отзыв на исковое заявление – процессуальный документ, в котором он обосновывает, почему суд должен отказать во взыскании неустойки или снизить её размер.

 

Сегодня я поделюсь с вами ТОП-5 доводов застройщиков, которые они приводят в суде. А также расскажу как им противостоять.

Итак, поехали.

 

 

Довод застройщиков № 1 — «Я не виноват».

В просрочке виноваты подрядчики, третьи лица, монополисты –поставщики коммунальных услуг, контролирующие государственные органы, кризисная ситуация и т.д.

Но только не застройщик.

Для наглядности приведу несколько примеров из отзывов, которые я регулярно получаю от застройщиков в суде:

Из отзыва застройщика ООО «Петергофский квартал» (ЖК «Петергоф парк»)
Из отзыва застройщика ООО «ТИН Групп» (ЖК «Краски Лета»)
Из отзыва застройщика ООО «СПб Реновация» (ЖК «Stereos»)

Возражаем:

Подобные доводы не должны приниматься судом во внимание при вынесении решения по делу. Почему?

Достаточно взглянуть на пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, в котором сказано –

«…лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы… К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств».

Одним словом, все эти причины не освобождают застройщика от ответственности за просрочку.

 

Довод застройщиков № 2 — «Неустойка завышена и ее следует уменьшить по ст. 333 ГК РФ».

Для каждого застройщика статья 333 Гражданского кодекса РФ является «супер-приёмом», заклинанием, шансом сократить размер своей ответственности.

Абсолютно каждый застройщик использует этот аргумент, и многие судьи снижают неустойку по данному основанию без достаточных на то оснований.

Но никакой магии в этой норме нет!

В пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ дословно сказано следующее —

«Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении».

 

Для наглядности вновь приведу несколько примеров из отзывов застройщиков:

(Из отзыва застройщика ООО «ТИН Групп» (ЖК «Краски лета»))
Из отзыва застройщика ООО «СК «Дальпитерстрой» (ЖК «Шушары»)
(Из отзыва застройщика ООО «СПб Реновация» (ЖК «Stereos»))
(Из отзыва застройщика ООО «ФСК «Лидер Северо-Запад» (ЖК «Светлановский»))

 

Возражаем:

Если застройщик полагает, что размер неустойки явно завышен (несоразмерен последствиям нарушения обязательства), то он обязан доказать наличие одновременно двух обстоятельств:

  • Явную несоразмерность неустойки;
  • Исключительность причин просрочки;

В пункте 9 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (от 19.07.2017 г.) Президиум Верховного суда РФ указал следующее —

«Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличиизаявления со стороны застройщика, который должен представитьдоказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства».

А в пункте 34 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» говориться о том, что —

«Применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым».

Это означает, что застройщики обязаны не просто просить суд о снижении неустойки на основании ст.333 ГК РФ, а еще и доказывать наличие явной несоразмерности и исключительности причин просрочки.

Как они собираются это делать — это их «головная боль». Ведь в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ —

«Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом».

 

Без доказательств, заявление ответчика о применении ст.333 ГК РФ не должно учитываться судом при принятии решения.

 

И в этом случае суд должен сделать следующий единственно правильный вывод:

Довод застройщиков № 3— «Строительство дома окончено вовремя».

Некоторые застройщики в качестве основания для снижения неустойки ссылаются в своем отзыве на то, что дом был построен вовремя.

(Из отзыва застройщика ООО «Петергофский квартал» (ЖК «Петергоф парк»))

 

Возражаем:

Часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусматривает ответственность застройщика за нарушение установленного договором срока передачи квартиры, а не сдачи дома в эксплуатацию.

А в соответствии с ч.3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ –

«После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока…».

Следовательно, данный довод является несостоятельным.

 

Довод застройщиков № 4 — «Период просрочки незначителен».

Очень часто застройщики заявляют о том, что период просрочки незначителен (для некоторых застройщиков и 100 дней — незначительная просрочка), поэтому неустойку необходимо уменьшить.

 

(Из отзыва застройщика ООО «ТИН Групп» (ЖК «Краски лета»))

 

Возражаем:

Часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ не предусматривает исключений в части периода просрочки. В ней сказано –

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачиучастнику долевого строительства объекта долевого строительствазастройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку(пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере…».

Таким образом, не важно на сколько дней просрочил застройщик. Важен сам факт нарушения срока передачи квартиры!

 

Довод застройщиков № 5— «День подписания акта приема-передачи не входит в период просрочки».

Многие застройщики в своих отзывах указывают на то, что день подписания акта приема-передачи не входит в период просрочки и не должен учитываться при расчете неустойки.

И, к сожалению, многие суды соглашаются с этим доводом. Из-за незнания закона.

 

(Из отзыва застройщика ООО «ТИН Групп» (ЖК «Краски Лета»))

 

Возражаем:

Верховный суд РФ в пункте 23 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 указал, что –

«В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днемследующим после указанного в договоре дняс которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой».

Таким образом, период просрочки начинает течь с первого дня просрочки передачи квартиры (дня следующего за крайним сроком передачи квартиры по ДДУ) и заканчивается датой подписания акта приема-передачи.

 

Подведем итог.

Большинство застройщиков занимают активную позицию в судебном споре и прилагают все усилия для того, чтобы суд отказал дольщику во взыскании неустойки или максимально сократил её размер.

Поэтому, я рекомендую каждому, кто самостоятельно обращается в суд с иском о взыскании неустойки, также действовать максимально активно. Ведь судебный процесс построен на состязательности сторон.

На отзыв застройщика я советую готовить письменные возражения, в которых подробно опровергать все его доводы и приводить контраргументы. Уверен, что эта статья поможет вам в этом.

 

Если у вас есть вопросы — напишите мне! Я обязательно отвечу.

 

Если же вы планируете привлекать для взыскания неустойки профессионального юриста, я готов вести ваше дело на любой стадии судебного спора.

 

Спасибо, с вами был Павел Крюков

 

Copyright ©2006-2018 Все права защищены.

СПАСИБО!
НАШ МЕНЕДЖЕР СВЯЖИТСЯ С ВАМИ.

×

НОВАЯ ФУНКЦИЯ!

Теперь вы можете самостоятельно составить иск о взыскании неустойки с застройщика