Наши статьи

Главная > Статьи > Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры?

Размещено: 30.07.2018

Разместил: Павел Крюков

Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры?

Здравствуйте! С вами Павел Крюков

Получение квартиры от застройщика – это всегда долгожданное и приятное событие для каждого дольщика. Но вместе с этой новостью дольщики часто узнают о необходимости доплатить за увеличение площади построенной квартиры.

И сразу возникает 3 резонных вопроса:

1.Обязан ли я производить доплату за увеличение площади?
2. В какой срок я должен доплатить?
3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади?

Давайте разбираться.

 

1. Обязан ли я производить доплату за увеличение площади квартиры?

Доплачивать необходимо, если в вашем договоре долевого участия содержится условие об этом (и конечно, если площадь квартиры действительно увеличилась).

Такое условие может выглядеть вот так:

или так:

Независимо от того, как сформулировано это условие, если оно есть, пытаться признать его недействительным — малоперспективная затея.

 

Почему? Объясняю.

Конечно, можно сослаться на ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой —

«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Однако суды чаще всего считают, что условие о необходимости доплаты при увеличении площади квартиры не противоречит положениям гражданского законодательства (в том числе ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Суды указывают на то, что данное условие включено в договор при обоюдном согласии сторон на основе принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, а значит нет оснований для признания его недействительным.

Да, в судебной практике встречаются единичные случаи признания недействительным условия договора о необходимости доплаты за увеличение площади. Но надеяться на них, а тем более опираться на эти дела в суде бессмысленно и бесперспективно.

Поэтому при наличии в договоре долевого участия пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры – доплачивать необходимо.

 

Но, вы не обязаны платить в том случае, если в договоре такого условия нет!

Даже если застройщик пытается подсунуть вам на подпись дополнительное соглашение и грозится не передавать квартиру и расторгнуть договор.
В такой ситуации закон на вашей стороне.

 

2. В какой срок необходимо произвести доплату за увеличение площади квартиры?

Ответ на этот вопрос содержится в тексте договора долевого участия.

Так, оплата может быть привязана к дате подписания акта приема-передачи:

Или же договором долевого участия может быть установлен определенный период для оплаты:

Таким образом, в зависимости от условий вашего договора долевого участия оплатить за увеличение площади квартиры необходимо либо до подписания акта приема-передачи квартиры (в день подписания акта приема-передачи квартиры), либо в течение определенного времени с момента получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты.

 

ВАЖНО:

Застройщик обязан сообщить вам о необходимости доплаты! И сделать это он должен способом, который предусмотрен вашим договором долевого участия.

Так, если в вашем договоре предусмотрены такие способы уведомления как направление по почте или вручение «в руки», то никакой другой способ не будет считаться надлежащим (по электронной почте, в личный кабинет на сайте застройщика, по телефону и т.д.).

 

На практике встречаются договоры, которые предусматривают, что дольщик должен доплатить за увеличение площади квартиры в течение определенного количества дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию (а оно ведь может и не содержать информации о необходимости доплаты):

Или в течение скольки-то дней с момента проведения обмеров ПИБ:

Если в вашем договоре есть подобное условие, знайте –

независимо от формулировок и условий договора, пока вы не получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, у вас не возникает такой обязанности и срок для доплаты течь не начинает.

 

ВАЖНО:

После получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты, вы вправе попросить у него документы, подтверждающие увеличение площади вашей квартиры.

Таким документом может быть выкопировка из ведомости помещений и их площадей, оформленная по результатам обмеров всего дома.

Обращаться с такой просьбой лучше письменно – путем подачи или направления заявления. На втором экземпляре заявления обязательно нужно получить от застройщика отметку о вручении (входящий номер, дата, ФИО + должность + подпись сотрудника, который принял у вас заявление). А если направляете его по почте, то обязательно с описью и уведомлением о вручении (опись и квитанцию об отправке сохраните).

 

3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади квартиры?

Давайте предположим такую ситуацию — вы получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, но у вас нет в данный момент необходимой суммы и взять ее неоткуда.

Или, например, во время осмотра квартиры вы произвели повторные обмеры и полученная вами площадь оказалась меньше, чем та которую сообщил застройщик. И вы не хотите производить доплату до урегулирования этого вопроса.

На практике нередки случаи, когда застройщик в подобных ситуациях начинает оказывать психологическое давление на дольщика. Намекает на то, что может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке или же удерживать квартиру до момента доплаты. Естественно со ссылкой на условия заключенного договора.

В договоре может содержаться подобное условие:

и еще такое:​

ЗАПОМНИТЕ!
Застройщик не имеет права расторгнуть договор или удерживать квартиру в случае если вы своевременно не доплатили за увеличение площади квартиры!

 

Почему застройщик не может расторгнуть договор?

Все просто!

Существует Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 04.12.2013 г.

В пункте 34 указанного Обзора сказано –

«Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве».

 

Почему застройщик не вправе удерживать квартиру?

Суды считают, что просрочка внесения дольщиком доплаты за увеличение площади квартиры не является основанием для отказа передать квартиру —

«В силу положений ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Следовательно, ответчик обязан передать ему квартиру по акту приема-передачи без доплаты».
(Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2016 г. № 33-18908/2016)

При этом суды указывают на то, что застройщик не лишен возможности предъявить к дольщику отдельное требование о взыскании недоплаченной суммы, а также взыскать проценты за нарушение срока доплаты.

 

Что делать, если застройщик отказывается передавать квартиру или расторгает договор в одностороннем порядке?

Я рекомендую сначала письменно потребовать от застройщика передать квартиру. А в случае отказа или отсутствия ответа обращаться в суд с иском об обязании передать квартиру или о признании права собственности на квартиру.

 

Подводя итог,

еще раз скажу о том, что обязанность по доплате за увеличение площади квартиры исполнять необходимо. Но при этом, дольщик вправе убедиться в том, что требование о доплате является обоснованным и площадь действительно увеличилась (получить документы, подтверждающие увеличение площади).

Если же вы не производите доплату в силу тех или иных причин, то застройщик не вправе удерживать квартиру, а обязан передать вам ее по акту приема-передачи.

Ну и конечно я не могу не напомнить про возможность зачета встречных требований.
Так, если у вас возникло и право на получение с застройщика неустойки и обязанность доплатить ему за увеличение площади квартиры, то вы можете произвести зачет встречных однородных требований (полностью или в части).

 

 Если же у вас возник юридический вопрос и вы хотите проконсультироваться — НАПИШИТЕ МНЕ

 

Удачных вам приемок и поменьше проблем с застройщикам!

С вами был Павел Крюков.

 

Copyright ©2006-2018 Все права защищены.

СПАСИБО!
НАШ МЕНЕДЖЕР СВЯЖИТСЯ С ВАМИ.

×

НОВАЯ ФУНКЦИЯ!

Теперь вы можете самостоятельно составить иск о взыскании неустойки с застройщика