Наши статьи

Главная > Статьи > 5 уловок застройщика при приемке квартиры

Размещено: 23.07.2018

Разместил: Павел Крюков

5 уловок застройщика при приемке квартиры

Здравствуйте! С вами Павел Крюков

Перед тем как подписать акт приема-передачи квартиры, дольщику необходимо осмотреть ее. И при наличии недостатков зафиксировать их в акте, составленном совместно с представителем застройщика.

Сегодня вместе с Ринатом Дасаевым (профессиональная приемка объектов недвижимости) разберемся в том, какие препятствия чинят застройщики дольщикам на стадии осмотра квартиры и правомерны ли они.

Уловка № 1 — Места общего пользования не подлежат осмотру при приемке квартиры.

 

Сразу скажем — это заблуждение.

Одновременно с правом собственности на квартиру у дольщика возникает право собственности на общее имущество в многоквартирном доме — технические помещения, технологическое оборудование, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и т.д.

Кроме того, в соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ —

«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».

Исходя из этого, дольщик вправе произвести осмотр мест общего пользования (общего имущества) и при обнаружении недостатков отразить их в акте осмотра.

Другой вопрос — можно ли не принимать квартиру при наличии недостатков общего имущества?

Судебная практика в большинстве случае говорит — «НЕТ».

Дело в том, что по условиям договора застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства.

Согласно действующему законодательству объектом долевого строительства является — жилое, нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче дольщику после ввода дома в эксплуатацию.

Общее имущество не входит в объект долевого строительства (входило до 01.01.2017 г.). А значит у дольщика нет оснований не принимать квартиру из-за недостатков мест общего пользования.

Но есть и исключения.

Например, доступ к квартире, расположенной выше 5-го этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Об этом сказано в п.17 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Уловка № 2 — Время для осмотра квартиры ограничено регламентом.

 

Если представитель застройщика заявляет вам о том, что для осмотра отводится всего 30 минут (или, например, 1 час) — ЗНАЙТЕ!

Ограничивать дольщика во времени на осмотр квартиры — это нарушение его прав и основание для признания такого поведения застройщика недобросовестным.

Если же представитель застройщика при этом еще и ссылается на внутренний регламент (или еще какой то документ), то сообщите ему, что осмотр и приемка квартиры должны производиться на основании закона и договора.

У дольщика есть право на отказ от приемки квартиры в связи с выявленными недостатками. И вполне очевидно, что для их выявления и составления соответствующего акта с перечнем всех недостатков, требуется время.

Если же застройщик все таки не дал вам произвести полноценный осмотр квартиры и «выставил за дверь» после истечения установленного регламентом времени, то мы рекомендуем вам следующее:

Подготовьте и вручите застройщику (под входящий номер) заявление о том, что вас необоснованно ограничили во времени для осмотра квартиры и тем самым нарушили ваше право, предусмотренное п.5 ст.8 Закона № 214-ФЗ.

Уловка № 3 — Лицо, присутствующее при осмотре квартиры вместе с дольщиком, должно иметь доверенность.

Если дольщик не может явиться на осмотр квартиры самостоятельно и поручает это кому-то другому — родственнику, другу, коллеге, специалисту по приемке квартир и т.д., то нотариальная доверенность необходима.

Если же дольщик лично присутствует на осмотре квартиры вместе с приглашенным им лицом, то никакой доверенности не требуется и такое требование застройщика — незаконно!

Делает это застройщик с одной простой целью —усложнить процесс осмотра квартиры и выявления недостатков. Большинство дольщиков не разбирается в строительных тонкостях, поэтому застройщик чинит препятствия для привлечения специалистов по приемке.

Между тем, российское законодательство не ограничивает дольщика в праве брать с собой на осмотр квартиры кого-либо. А внутренний регламент, на который скорее всего станет ссылаться представитель застройщика, не имеет для дольщика никакой обязательной юридической силы.

В гражданском кодексе РФ существует статья 185, в которой сказано —

«Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами».

ВЫВОД — доверенность требуется только тогда, когда сам доверитель отсутствует, а от его имени действует доверенное лицо.

Если же дольщик идет на осмотр сам и берет с кого-то еще, то никакого представительства тут нет.
В этом случае тот, кто присутствует с дольщиком на осмотре — просто помогает ему выявлять и фиксировать недостатки.

КАК БЫТЬ В ТАКОЙ СИТУАЦИИ?

Если вы столкнулись c подобной ситуацией, то напишите в свободной форме в адрес застройщика заявление с требованием допустить до осмотра квартиры вас вместе с приглашенным вами лицом. Сообщите, что вы не уклоняетесь от приемки квартиры, но не можете принять её, поскольку застройщик нарушает ваши права.

Обязательно в 2-х экземплярах. На одном экземпляре получите отметку о вручении (входящий номер, ФИО и должность принявшего лица, его подпись, дата), или если будете отправлять по почте — сохраните опись и почтовую квитанцию об отправке.

Затягивать с передачей вам квартиры застройщику не выгодно — может набежать неустойка. А отказать вам присутствовать на осмотре вместе с приглашенным лицом застройщик также не может — нет никаких правовых оснований.

Поэтому, вероятнее всего застройщик выполнит ваше требование. Если же нет, то можно будет защитить свои права в судебном порядке.

Уловка № 4 — «Вы замечания не пишите, мы вам по гарантии все устраним!».

Обычно эта уловка используется представителем застройщика на осмотре квартиры, в момент когда он понимает, что дольщик не примет квартиру из-за выявленных недостатков.

Если в квартире имеются недостатки, то вы вправе:

  • Отказаться от приемки квартиры и потребовать составления двустороннего акта осмотра с фиксацией всех недостатков и сроком их устранения.

ЛИБО

  • принять квартиру, но с обязательным составлением гарантийного обязательства со стороны застройщика в котором должны быть указаны все выявленные недостатки и срок, в который застройщик обязуется их устранить.

Верить представителю застройщика на слово и принимать квартиру с недостатками без их фиксации — неправильный шаг.

Впоследствие, если застройщик не выполнит свое устное обещание и не устранит недостатки, будет сложно доказать, что недостатки возникли до передачи квартиры (например, если квартира передается с отделкой).

Уловка № 5 — Инструменты, которые дольщик использует при осмотре, должны иметь свидетельство о поверке.

Так, при осмотре квартиры представитель застройщика может потребовать от дольщика предоставить свидетельство о поверке измерительных приборов.
И препятствовать заполнению акта осмотра, если у дольщика этих документов нет.

Если следовать такой логике застройщика, то дольщик должен еще и документ о высшем строительном образовании предоставить.

Вот пример из практики, с которым совсем недавно столкнулся Ринат Дасаев :

«Вместе с клиентом-дольщиком производил осмотр квартиры в ЖК Лондон (застройщик Сэтл Сити). При проверке пола выявилось сверхнормативное отклонение поверхности пола от плоскости (отклонение в 8 мм при допуске в 2 мм).

Представитель застройщика потребовал предоставить свидетельства о поверке уровня и угольника и отказался включать без них это замечание в акт осмотра.

Пришлось объяснить представителю застройщика, что российское законодательство не ограничивает дольщика в приборах и средствах выявления недостатков при осмотре квартиры и не содержит обязанности дольщика предоставлять такие документы.
При этом, Федеральный закон от 26.06.2008 г. № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений» не предусматривает обязательной поверки инструментов и средств, используемых при приеме-передачи квартиры.

В итоге, после длительной аргументации выявленный недостаток был включен в акт осмотра». ?

Кроме того, акт осмотра не является итоговым и бесспорным документом. В нем отражаются те недостатки, которые дольщик считает таковыми. А застройщик не лишен возможности произвести повторный обмер своим оборудованием и оценить, насколько претензия дольщика является обоснованной.

ВЫВОДЫ:

  • Застройщики используют всевозможные уловки, чтобы ограничить возможности дольщика при осмотре квартиры. Тем самым они пытаются минимизировать свою ответственность.
  • Если знать, что эти уловки незаконны, то можно заставить застройщика провести осмотр квартиры, отвечающий интересам дольщика.
  • При любых воспрепятствованиях со стороны застройщика письменно реагируйте на это. Тогда ваша позиция будет доказанной и обоснованной, а значит, суд её поддержит.

 

Если у вас возник юридический вопрос, связанный со спором по недостаткам в квартире или по другим спорам с застройщиком и вы хотите проконсультироваться —НАПИШИТЕ МНЕ

Если же у вас есть технический вопрос по недостаткам или вам требуется профессиональная помощь при приемке квартиры — НАПИШИТЕ РИНАТУ

Copyright ©2006-2018 Все права защищены.

СПАСИБО!
НАШ МЕНЕДЖЕР СВЯЖИТСЯ С ВАМИ.

×

НОВАЯ ФУНКЦИЯ!

Теперь вы можете самостоятельно составить иск о взыскании неустойки с застройщика